住信SBI銀行と楽天銀行の住宅ローンの分岐点は?

ちょっと事情があり、すぐには実行に移せないので一番後回しにしていた住宅ローンですが、住居費は家計の4大固定費の1つに上がる固定費で減らせれば大きなインパクトがあること。

住信SBI銀行の住宅ローンの金利が安いのは有名ですが、楽天銀行の住宅ローンにはある特徴があること。

を前回のブログに書きました。

今回はその違いについて検討したいと思います。




住宅ローンの借り換えにかかる諸費用

住宅ローンの借り換えで考えなければならないのが借り換えにかかる諸費用です。

諸費用に関しては、印紙代、保証料、事務手数料、抵当権設定費用(登録免許税)、抵当権抹消費用があり、司法書士に依頼することになるのでその報酬も加わります。

今回は、印紙代、抵当権設定費用は借入額によって多少幅はありますし、抵当権抹消費用、司法書士への報酬はどの銀行で借り換えても同じようにかかりますので、保証料と事務手数料に焦点を当てて検討します。

借り換え先人気ランキング

私が以前に調べた時は住信SBI銀行が最も金利が安く、借り換えシミュレーションでも最も安くなると試算されました。

某ランキングサイトで借り換えで変動金利の場合の人気上位10位は以下の通りです。

金融機関名 金利 事務手数料 繰上返済手数料 保証会社手数料
1位 住信SBI銀行 0.418% 元金×2.16% 0 0
2位 りそな銀行 0.429% 元金×2.16% 0 32,400
3位 じぶん銀行 0.46% 元金×2.16% 0 0
4位 イオン銀行 0.470% 元金×2.16% 0 0
5位 楽天銀行 0.527%~1.177% 324,000 0 0
6位 ARUHI 0.428% 元金×2.16% 0 0
7位 ソニー銀行 0.51% 元金×2.16% 0 0
8位 SBIマネープラザ 0.428% 元金×2.16% 0 0
9位 KDDI 0.457% 元金×2.16% 0 0
10位 カブドットコム証券 0.525% 元金×2.16% 0 0

金利が最も安いのは住信SBI銀行で変わらず、0.418%になります。

なので、住信SBI銀行一択でOKと言いたいところですが、問題なのは事務手数料です。

この上位10位のほとんどの銀行で事務手数料は元金×2.16%とあるので、元金が多ければ多いほど事務手数料がかかる計算になります。

他の銀行にない特色のある楽天銀行の住宅ローン

ところが、楽天銀行だけ事務手数料が324,000円と固定になっています。

つまり、楽天銀行の場合は元金がいくらであっても事務手数料が324,000円になるわけです。

保証料はいずれも0円となっていますね。

住信SBI銀行と楽天銀行どちらがお得かの分岐点

この特色に違いがあるので一概に住信SBI銀行がお得とも言えなくなります。

楽天銀行と比べた時の分岐点はいくらになるでしょうか?

借り入れ1500万円

借り入れを1500万円として計算してみます。

金融機関名 返済総額 事務手数料 合計
住信SBI銀行 15,962,573 324,000 16,286,573
楽天銀行 16,220,085 324,000 16,544,085

すると、事務手数料は同額となるので単純に返済総額が少ない住信SBI銀行の方がお得になります。

借り入れ2000万円

借り入れを2000万円にしてみます。

金融機関名 返済総額 事務手数料 合計
住信SBI銀行 21,283,499 432,000 21,715,499
楽天銀行 21,626,835 324,000 21,950,835

借り入れが2000万円でもまだ住信SBI銀行の方がお得です。

借り入れ3000万円

次は3000万円です。

金融機関名 返済総額 事務手数料 合計
住信SBI銀行 31,925,330 648,000 32,573,330
楽天銀行 32,440,364 324,000 32,764,364

あれ…。まだ住信SBI銀行の方がお得ですね…。

借り入れ4000万円

ええい!!4000万円だ!!

金融機関名 返済総額 事務手数料 合計
住信SBI銀行 42,567,184 864,000 43,431,184
楽天銀行 43,253,865 324,000 43,577,865

げ…。まだ住信SBI銀行の方が安いのか…。

…借り入れ5000万円

もうこれで住信SBI銀行の方が安かったらやめます…。5000万円!!

金融機関名 返済総額 事務手数料 合計
住信SBI銀行 53,209,018 1,080,000 54,289,018
楽天銀行 54,067,380 324,000 54,391,380

おいおい!!これでも住信SBI銀行の方が安いのか!!

最終的な分岐点

最終的に、7500万円の借り入れの時にやっと楽天銀行の方が総額が安くなりました…。

金融機関名 返済総額 事務手数料 合計
住信SBI銀行 79,813,607 1,620,000 81,433,607
楽天銀行 81,101,162 324,000 81,425,162

そしてやっと逆転しましたが、その差は8,000円程度となっています。

まとめ

個人的に、もっと低い借り入れ額で逆転するかなと思いましたが、結果は7500万円くらいの借り入れで逆転という結果でした。(計算間違えてたらすいません…。)

実際には金利の差と事務手数料以外の費用も借入額によって幅があるのでもっと借入額が小さくても楽天銀行の方が有利という場合もありそうです。

私は楽天経済圏の人間なので、住宅ローンの支払いも楽天銀行でまとめられたらなと思いましたが、この差を見る限り住宅ローンで楽天銀行を選択することはなさそうです。

7500万円も借りませんしね…。




いつも読んでいただきありがとうございます。

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